Hipotek menjadi di bawah air ketika sifat bernilai kurang dari apa yang terutang pada pinjaman.
Hipotek bawah air adalah pengaturan hipotek yang secara efektif meninggalkan pemilik dengan lebih banyak hutang pada sifat daripada nilai pasar saat ini. Umumnya, situasi hipotek bawah air tidak muncul ketika pembeli mengambil hipotek pertama. Kondisi tersebut cenderung muncul ketika hipotek kedua atau ketiga diambil, atau jika faktor-faktor di dalam area tersebut menyebabkan sifat terdepresiasi nilainya secara tidak terduga.
Depresiasi rumah dapat terjadi jika rumah di sekitar lingkungan dijual dengan harga lebih murah daripada harga beli.
Salah satu cara paling umum untuk masuk ke situasi hipotek bawah air adalah ketika pemilik sifat memilih untuk membiayai kembali hipotek yang ada. Pemberi pinjaman dapat menawarkan opsi untuk meminjam ekuitas yang ada di sifat. Dalam beberapa kasus, ini bisa menjadi pilihan yang bisa diterapkan, dengan asumsi ada sejumlah besar ekuitas yang dibangun. Namun, jika jumlah ekuitas relatif kecil, solusi ini dapat dengan cepat menyebabkan tingkat utang sifat yang melebihi nilai pasar saat ini. Ketika ini terjadi, pemilik sifat pada dasarnya berada dalam situasi hipotek bawah air.
Salah satu pendekatan untuk menangani hipotek bawah air adalah dengan terus melakukan pembayaran seolah-olah tidak ada yang berubah.
Cara umum lain yang hipotek mengambil aspek bawah air adalah pergeseran nilai sifat. Ketika rezoning atau perubahan lain di daerah tersebut terjadi, ada kemungkinan bahwa nilai pasar untuk sifat akan turun di bawah total hipotek yang beredar saat ini. Ini pada dasarnya menciptakan situasi di mana pemilik tidak akan dapat menjual sifat untuk pendapatan yang cukup untuk melunasi semua hutang saat ini.
Dalam beberapa kasus, situasi hipotek bawah air terjadi karena pemilik rumah memilih untuk memperpanjang pinjaman terhadap sifat. Misalnya, ada banyak pemberi pinjaman yang akan memperpanjang hipotek ketiga berdasarkan riwayat kredit dan keamanan pekerjaan pemohon. Namun, jika pemilik kehilangan pekerjaannya dan tidak mampu membayar semua hipotek yang belum dibayar, hipotek ketiga secara efektif menempatkan keuangan pemilik ke dalam situasi bawah air.
Krisis perumahan juga dapat menciptakan situasi hipotek bawah air. Ketika ada permintaan ruang hidup yang melebihi jumlah unit yang tersedia di daerah tersebut, harga untuk setiap rumah akan naik secara signifikan. Hasil akhirnya adalah bahwa nilai pasar sementara naik, dan hipotek diambil untuk memenuhi harga saat ini. Ketika krisis berakhir dan nilai pasar turun, pemilik dibiarkan berutang lebih banyak pada rumah mereka daripada nilai sifat sebenarnya. Pada titik ini, pemilik akan merasa hampir tidak mungkin untuk menjual sifat dengan harga yang cukup untuk menutupi biaya hipotek, dan kemungkinan besar akan gagal bayar.
